ஒரு வீட்டை வாங்குவது என்பது பெரும்பாலான குடும்பங்களின் வாழ்க்கையில் மிகப்பெரிய முதலீடாகும். பல ஆண்டுகள் சேமித்த பணம், வங்கிக் கடன், எதிர்காலத் திட்டங்கள் என அனைத்தையும் ஒருங்கிணைத்த பிறகே ஒரு குடும்பம் தனது கனவு வீட்டை தேர்வு செய்கிறது. ஆனால் அந்த வீடு திட்டமிட்ட நேரத்தில் கிடைக்காமல் போனால், அல்லது நிலம் தொடர்பான சட்டப் பிரச்சினைகள் எழுந்தால், அந்தக் கனவு பல ஆண்டுகள் காத்திருக்கும் போராட்டமாக மாறிவிடுகிறது. இதுபோன்ற சவால்கள் அதிகரித்து வரும் நிலையில், இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் தற்போது கட்டுமான பொறியாளர்களை மட்டுமல்லாமல், அதிக எண்ணிக்கையில் சட்ட நிபுணர்களையும் பணியமர்த்தத் தொடங்கியுள்ளன. இந்த மாற்றம், கட்டுமானத் துறையின் புதிய பரிணாமமாக பார்க்கப்படுகிறது.
ஒரு காலத்தில் ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்களில் கட்டிட வடிவமைப்பாளர்கள், சிவில் இன்ஜினியர்கள், திட்ட மேலாளர்கள் மற்றும் விற்பனை குழுவினரே முக்கிய பங்கு வகித்தனர். இன்று அந்தப் பட்டியலில் சட்ட ஆலோசகர்களும் முக்கிய இடம் பிடித்துள்ளனர். காரணம், ஒரு திட்டம் வெற்றிகரமாக நிறைவடைவது என்பது கட்டுமான வேகத்தை மட்டுமே சார்ந்ததல்ல. நில உரிமை ஆவணங்கள், அனுமதிகள், சுற்றுச்சூழல் ஒப்புதல்கள், உள்ளாட்சி அமைப்புகளின் அனுமதி, ஒப்பந்தங்கள், வாடிக்கையாளர் புகார்கள் மற்றும் நீதிமன்ற வழக்குகள் போன்ற பல அம்சங்களும் திட்டத்தின் வெற்றியை தீர்மானிக்கின்றன.
இந்தியாவில் வீட்டு திட்டங்கள் தாமதமாகும் முக்கிய காரணங்களில் ஒன்று நிலம் தொடர்பான சட்டச் சிக்கல்களாகும். ஒரே நிலத்திற்கு பல உரிமை கோரல்கள், வாரிசுரிமை பிரச்சினைகள், நில எல்லை விவகாரங்கள், பழைய நீதிமன்ற வழக்குகள் அல்லது அரசின் அனுமதி தாமதம் போன்ற காரணங்களால் திட்டங்கள் பல மாதங்கள் அல்லது சில நேரங்களில் பல ஆண்டுகள் கூட தாமதமாகின்றன. இதன் தாக்கத்தை முதலில் எதிர்கொள்வது வீடு வாங்கிய பொதுமக்கள்தான். அவர்கள் ஒருபுறம் வங்கிக் கடனுக்கான EMI செலுத்திக்கொண்டே, மறுபுறம் வாடகை வீட்டிற்கான செலவையும் ஏற்க வேண்டிய சூழல் உருவாகிறது.
இதனால்தான் பல நிறுவனங்கள் இன்று "சிக்கல் ஏற்பட்ட பிறகு வழக்கறிஞரை அணுகுவது" என்ற பழைய அணுகுமுறையை மாற்றி, திட்டம் தொடங்கும் நிலையிலிருந்தே சட்ட நிபுணர்களை இணைக்கும் முறையை பின்பற்றுகின்றன. நிலத்தின் சட்டப் பின்னணியை ஆய்வு செய்வது, ஆவணங்களை சரிபார்ப்பது, ஒப்பந்தங்களை தெளிவாக வடிவமைப்பது மற்றும் எதிர்காலத்தில் ஏற்படக்கூடிய அபாயங்களை முன்கூட்டியே கண்டறிவது போன்ற பணிகளில் அவர்கள் முக்கிய பங்கு வகிக்கின்றனர். இது நிறுவனங்களுக்கு மட்டுமல்ல, வீடு வாங்குபவர்களுக்கும் நன்மை தரக்கூடிய மாற்றமாக பார்க்கப்படுகிறது. ஏனெனில் ஒரு திட்டத்தின் சட்ட அடித்தளம் வலுவாக இருந்தால், பின்னர் ஏற்படும் வழக்குகள், தடை உத்தரவுகள் மற்றும் கட்டுமான தாமதங்கள் குறையும் வாய்ப்பு அதிகம். அதே நேரத்தில் நிறுவனங்களின் நம்பகத்தன்மையும் உயர்கிறது.
கடந்த சில ஆண்டுகளில் இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறையில் வெளிப்படைத்தன்மையை அதிகரிக்க பல்வேறு மாற்றங்கள் செய்யப்பட்டுள்ளன. குறிப்பாக RERA (Real Estate Regulatory Authority) அமலுக்கு வந்த பிறகு, திட்டப் பதிவு, காலக்கெடு, வாடிக்கையாளர் பாதுகாப்பு, நிதி பயன்பாடு போன்ற பல அம்சங்களில் கட்டுப்பாடுகள் வலுப்படுத்தப்பட்டன. இதன் விளைவாக நிறுவனங்கள் சட்ட இணக்கத்திற்கும் (Legal Compliance) அதிக முக்கியத்துவம் கொடுக்கத் தொடங்கியுள்ளன. சமீபத்தில் சர்வதேச சூழ்நிலைகளாலும் கட்டுமானத் துறை பாதிக்கப்பட்டுள்ளது. மேற்கு ஆசியாவில் நிலவும் பதற்றம் காரணமாக கட்டுமானப் பொருட்களின் விலை உயர்வு, விநியோக தாமதம் போன்ற சவால்களை எதிர்கொண்ட திட்டங்களுக்கு மத்திய அரசு சில நிபந்தனைகளுடன் கூடுதல் கால அவகாசம் வழங்குமாறு மாநில RERA அமைப்புகளுக்கு ஆலோசனை வழங்கியுள்ளது. இதுபோன்ற சூழ்நிலைகளிலும் சட்ட விளக்கங்களும் ஒப்பந்த மேலாண்மையும் முக்கியமானதாக மாறியுள்ளது.
இன்றைய வீடு வாங்குபவர்களும் முந்தைய தலைமுறையை விட அதிக விழிப்புணர்வுடன் இருக்கிறார்கள். ஒரு விளம்பரத்தை மட்டும் பார்த்து முதலீடு செய்வதில்லை. திட்டம் RERA-வில் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளதா, நில உரிமை தெளிவாக உள்ளதா, முந்தைய திட்டங்களை நிறுவனம் எவ்வாறு நிறைவு செய்துள்ளது, நீதிமன்ற வழக்குகள் உள்ளனவா போன்ற தகவல்களையும் ஆராயத் தொடங்கியுள்ளனர். இதனால் நிறுவனங்களும் தங்களது ஆவணங்களை வெளிப்படையாக பராமரிக்க வேண்டிய கட்டாயம் ஏற்பட்டுள்ளது. சட்ட நிபுணர்களின் பங்கு இப்போது வழக்குகளை நடத்துவதில் மட்டுமல்ல. வாடிக்கையாளர்களுடன் ஏற்படும் கருத்து வேறுபாடுகளை பேச்சுவார்த்தை மூலம் தீர்ப்பது, ஒப்பந்தங்களை எளிமையாக வடிவமைப்பது, நில உரிமையாளர்களுடன் தெளிவான ஒப்பந்தங்களை உருவாக்குவது, அரசு விதிமுறைகளுக்கு ஏற்ப திட்டங்களை வடிவமைப்பது போன்ற பணிகளிலும் அவர்கள் முக்கிய பங்களிப்பை வழங்குகின்றனர். இதனால் திட்டங்களின் செயல்பாட்டு வேகமும் மேம்படுகிறது.
இந்த மாற்றம் சட்டத் துறையிலும் புதிய வேலைவாய்ப்புகளை உருவாக்கி வருகிறது. ரியல் எஸ்டேட் சட்டம், நில உரிமை, ஒழுங்குமுறை இணக்கம், நகர்ப்புற திட்டமிடல் மற்றும் சொத்து ஒப்பந்தங்களில் நிபுணத்துவம் பெற்ற வழக்கறிஞர்களுக்கு தற்போது அதிக தேவை உருவாகியுள்ளது. இது எதிர்காலத்தில் சட்டமும் கட்டுமானத் துறையும் இன்னும் நெருக்கமாக இணைந்து செயல்படும் சூழலை உருவாக்கக்கூடும். வீடு வாங்க விரும்புபவர்களும் சில விஷயங்களில் கூடுதல் கவனம் செலுத்த வேண்டும். திட்டத்தின் அனைத்து ஆவணங்களையும் சரிபார்க்காமல் முன்பணம் செலுத்தக் கூடாது. RERA பதிவு விவரங்கள், நில உரிமை ஆவணங்கள், ஒப்பந்த நிபந்தனைகள், திட்ட நிறைவு காலம் மற்றும் தாமதம் ஏற்பட்டால் வழங்கப்படும் இழப்பீடு போன்ற அம்சங்களை முழுமையாகப் புரிந்துகொள்வது அவசியம். தேவையெனில் சுயாதீன சட்ட ஆலோசனையைப் பெறுவதும் நல்ல நடைமுறையாகும்.
இன்றைய ரியல் எஸ்டேட் துறை வெறும் கட்டிடங்களை உருவாக்கும் துறையாக இல்லை. அது சட்டம், தொழில்நுட்பம், நிதி, நிர்வாகம் மற்றும் வாடிக்கையாளர் நம்பிக்கை ஆகிய அனைத்தும் ஒன்றாக இணையும் ஒரு சிக்கலான அமைப்பாக மாறியுள்ளது. அந்த அமைப்பில் சட்ட நிபுணர்களின் பங்கு நாளுக்கு நாள் அதிகரித்து வருகிறது. ஒரு வலுவான அஸ்திவாரம் இல்லாமல் எந்தக் கட்டிடமும் நீண்ட காலம் நிலைக்காது. அதைப் போலவே, உறுதியான சட்ட அடித்தளம் இல்லாமல் எந்த வீட்டுத் திட்டமும் முழுமையான வெற்றியை அடைய முடியாது. கட்டுமானத்துடன் சேர்த்து சட்டப் பாதுகாப்பிற்கும் முக்கியத்துவம் அளிக்கும் இந்த புதிய அணுகுமுறை, இந்திய ரியல் எஸ்டேட் துறையை மேலும் நம்பகமான மற்றும் பொறுப்பான பாதைக்கு அழைத்துச் செல்லும் முக்கியமான மாற்றமாக பார்க்கப்படுகிறது.
உள்ளூர் முதல் உலகம் வரை பரபரப்பான ஹாட் செய்திகளை உடனுக்குடன் அறிய மாலைமுரசு யூடியூப் சேனலை காண இங்கே கிளிக் செய்யவும்